PREGUNTAS FRECUENTES

Para la persona que invierte en un bar, el traspaso incluye todos los activos como el equipamiento, empleados, mobiliario, instalaciones, clientes. Además, otra ventaja en un traspaso es que se mantienen las licencias y derecho de explotación del local. Todo esto genera una garantía de ventas iniciales aseguradas.

Además de no empezar de 0 y asegurarse un funcionamiento inicial, la renta de alquiler suele ser algo más baja y puede ser interesante subrogarse al contrato del arrendador.

Para la persona que va a traspasar su local, la principal ventaja es que puede venderlo todo en una misma transacción. No tiene que preocuparse de vender o gestionar de manera independiente cada uno de los activos que conforman el negocio.

Comenzar con un alquiler sin traspaso, te permite empezar de cero evitando asumir a los trabajadores y posibles problemas que puedan conllevar. También evitas posible clientela que no te interese, así como heredar una decoración de bar completamente contraria a la que se busca.

A diferencia del traspaso, una de las principales ventajas del alquiler es evitar la tendencia de los anteriores dueños/inquilinos a valorar su bar por encima de lo que realmente cuesta. Es muy común que los propietarios valoren sus negocios por encima de su rentabilidad, priorizando la parte emocional a la racional. Y eso conlleva sobre-costes y tensiones que se evitan fácilmente alquilando el local.

La principal diferencia es que con el traspaso se mantienen todos los derechos de explotación del negocio, incluidas las licencias, permisos, certificados, etc. Además, se pueden acordar  acuerdos para conservar activos como los electrodomésticos, mobiliario, stock, empleados. Cuando se lleva a cabo un alquiler, el nuevo inquilino tendrá que solicitar los permisos necesarios para poder realizar su actividad.

Otra diferencia importante es la representación del propietario del local. Mientras que el alquiler requiere la presencia del propietario, que debe estar al tanto de la persona arrendadora. El traspaso se puede llevar a cabo sin el arrendatario.

No tener en cuenta la licencia adecuada: bien tenga o no tenga ya licencia, tienes que preocuparte por obtener la licencia según el tipo de local que vayas a abrir. No es lo mismo un bar, una cafetería, un restaurante, una pizzería o un pub. Un error muy común es alquilar un local con una licencia que al final resulta no ser la más adecuada para el negocio que quieres montar.

Alquilar un bar que requiera obras: evita la tendencia a pensar que, con 2 paredes de pladur y 4 ladrillos, dejo el local perfecto para ejercer la actividad. Si el local que vas a alquilar requiere obras, consulta a un especialista con conocimientos de normativa en obras para hostelería.

Los clientes vendrán solos y si no, iremos adaptándonos: no por empezar en un barrio de moda o en un barrio poblado vas a tener más clientela. En caso de no despegar, la opción de cambiar el «concepto» puede resultarte muy caro, si no lo tenías previsto.  Debes tener claro qué quieres montar, teniendo en cuenta las necesidades de los clientes, cual es el producto estrella, qué te diferencia del resto.

Piensa en lo que le gusta al cliente: el error más común es montar lo que a ti te gusta y te olvidas de tu cliente. Debes ser fiel a sus gustos y necesidades, sobre todo en la carta de bebidas, comidas y servicios. Nunca dar por hecho que algo no va a gustar porque a ti no te gusta.

Dejar de lado la parte digital: hoy por hoy, no todo es físico en una actividad comercial. Debe tenerse en cuenta el uso de redes sociales, página web y ficha de Google Maps desde las que promocionarse o facilitar el contacto y/o reservas de los clientes. Es muy importante cuidar las valoraciones publicadas en medios digitales.

No recoger toda la información de rendimiento de los últimos años: se recomienda contar con los datos de explotación y ventas de los últimos 3 años. Conociendo como le ha ido al bar, podrás valorar con tu propio plan de viabilidad cuál es el rendimiento que te puede dar.

Lo más caro es lo que no se ve: evita emocionarte con la decoración o los muebles a la hora de valorar el traspaso. Son mucho más importantes el cuadro eléctrico, calefacción, aislamiento y maquinaria. Reparar, instalar o cambiar alguno de ellos pueden ser un bache en tu

Ten en cuenta la reputación que vas a Heredar: ante un traspaso, siempre ha habido una actividad previa en ese local. Analiza dicha actividad y como ha influido en los clientes. Valora la reputación del local que vas a adquirir tras el traspaso.

Conocer la situación de licencias y permisos del bar. Dar por hecho que tiene todos los papeles en regla: cuando se va a coger el traspaso de un bar que ha funcionado muy bien los últimos años, tiende a darse por hecho que tiene todo en regla. Pero puede haber estado funcionando sin algunas licencias no obtenidas o caducadas. Cabe revisar bien elementos como:

• Deudas elevadas: el local puede tener deudas contraídas con la Seguida Social, Hacienda o Proveedores en general. Según la forma jurídica de traspaso, puede quedar obligado el sucesor del negocio al pago de las deudas.
• Instalaciones en mal estado o que puedan no adaptarse a normativas actuales: Sanidad o Urbanismo pueden estar exigiendo normativas actualizadas que locales con cierta solera ya no cumplen.
• Problemas con las Autoridades y vecinos: es importante conocer si el negocio anterior ha tenido denuncias policiales por consumo de drogas o peleas. Del mismo modo, también puede haber sido denunciado por los vecinos por ruidos u horarios.
• Insonorizaciones: los locales destinados a ocio nocturno o que vayan a tener música, deben pasar auditorías acústicas que certifiquen su insonorización.
• Licencias de apertura: un bar puede tener limitaciones según la zona en la que se encuentre.

Esta parte es vital a la hora de traspasar correctamente un bar. Cabe tener en cuenta que la documentación varía en función del tipo de local, actividad comercial  y cláusulas legales sujetas por el barrio o Ayuntamiento donde se encuentre. Sin embargo, te listamos la documentación más común en un traspaso de bar.

• Contrato de arrendamiento
• Permisos y licencias de actividad
• Inventario de equipos
• Stock en los almacenes
• La cuenta de explotación más actualizada
• Control de plagas
• Extintores
• Seguro del local
• Seguro de Responsabilidad Civil
• Informe de estar al corriente de pagos de la comunidad de vecinos
• Licencia de terraza si la tenemos
• Escrituras de la sociedad mercantil
• Cargas económicas sobre la propiedad
• Últimos recibos de suministros: luz, agua y gas

Otros elementos importantes

• En caso de tener algún expediente abierto con la administración, deberemos comunicarlo, ya que son de carácter público y se exige por ley darlos a conocer al interesado.
• En cuanto a los Empleados que pueda tener el bar, también debe conocerse la situación de contratación, antigüedad, vacaciones.

En caso de tener  trabajadores a nuestro cargo, debe haber una reunión con los empleados para informarles de la futura situación.

• Si el nuevo propietario se va a hacer cargo de ellos, se mantendrían las condiciones de trabajo, la antigüedad, los contratos y derechos adquiridos
• Si el nuevo propietario no quiere mantener a los trabajadores: deben negociarse cómo serán los despidos y correspondientes indemnizaciones.

La valoración de los activos de un bar, o cafetería es muy complejo, dado que deben valorarse tanto elementos tangibles, que son muchos, como metros cuadrados, equipamiento, instalaciones, mobiliario, sistema eléctrico, calefacción, extractores de humos… como elementos inmateriales como lo son la marca, la reputación, la clientela, etc.

De una manera u otra, en una valoración se debe pensar en el precio real del negocio y dejar de lado las estimaciones personales. Aquí prima la razón a la emoción. Por eso suele ser de vital importancia buscar ayuda profesional para que tasen adecuadamente el negocio.

A la hora de dar valor a un negocio es importante poder:

• Justificar los beneficios: demostrar las ventas y argumentarlas.
• Hacer tangible el valor inmaterial de los elementos que forman el patrimonio (el prestigio del local, la eficiencia, la clientela heredada, la marca, etc.)
• Dejar reparado todo lo que podría tener desperfectos. Al igual que con la venta de un coche, el lavado de cara es importante para ganarse la confianza del próximo, quien verá en ello una seriedad.
• Tener todos los puntos claros: debemos estar preparados para responder las preguntas de las futuras personas interesadas y para ello se recomienda disponer de un dossier comercial que lo detalle todo.